Ville dynamique et attractive, la capitale des Gaules réunit tous les atouts favorables à un investissement locatif rentable et rassurant. Véritable carrefour européen à proximité de l’Italie, la Suisse ou l’Allemagne, Lyon bénéficie d’une économie croissante appuyée sur un patrimoine historique et culturel et une jeune population étudiante ou active appréciant son cadre de vie agréable.
Avec sa démographie croissante, son bassin d’emploi en plein essor et son attractivité étudiante, l’investissement locatif à Lyon offre de belles opportunités avec un achat rentable et facile à amortir. Spécialiste de l’investissement locatif clé en main à Lyon depuis 2014, Adequade vous accompagne dans la découverte des atouts de cette grande ville à taille humaine.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Lyon ?
Le dynamisme économique
L’investissement immobilier à Lyon peut se reposer sur un tissu économique historique solide et attractif. La métropole lyonnaise est un réservoir d’emplois et d’opportunités professionnelles attirant une population active toujours en forte demande locative avec un faible risque de vacances locatives.
La métropole est un véritable carrefour industriel pour plusieurs milliers d’entreprises dans tous les secteurs d’activité mais surtout des filières d’excellence comme les industries pharmaceutique, chimique, textile, automobile, l’informatique et la communication.
Plusieurs multinationales et grandes entreprises ont décidé de s’y installer comme Boiron, Sanofi-Pasteur, Biomérieux, Renault Trucks, CEGID, SEB… Lyon se positionne ainsi comme un pôle économique majeur attrayant pour les jeunes diplômés et cadres de toute l’Europe.
L’attrait économique pour la ville de Lyon est également dynamisé par un tourisme d’affaires très développé avec une soixantaine de congrès et une centaine de salons chaque année. On retrouve quelques événements d’envergure comme la Foire internationale de Lyon, le Bocuse d’Or ou des événements professionnels reconnus au niveau mondial comme le Sirha ou Pollutec.
Chiffres-clés autour de l’économie lyonnaise :
- La région Auvergne-Rhône-Alpes représente le 2ème PIB de France après l’Ile-de-France.
- Lyon se positionne en 2ème ville la plus structurée en matière de compétitivité économique selon l’agence pour le développement économique de la région lyonnaise (Aderly).
- Un taux de chômage de 7,2% pour le Rhône et 7% pour la région Auvergne Rhône Alpes alors que ce taux dépasse les 8% au niveau national.
- La métropole regroupe 5 pôles de compétitivité et de recherche.
- 2ème ville de congrès et salons de niveau international.
Le dynamisme démographique
L’investissement locatif nécessite le choix d’une destination où la population est en croissance et non vieillissante, afin de s’assurer de conserver une demande locative forte.
Entre 10 000 et 15 000 nouveaux habitants posent leurs valises chaque année dans la métropole qui dépasse déjà le million d’habitants. Cette croissance démographique est appuyée par les opportunités professionnelles de ce bassin d‘emploi et une population étudiante très nombreuse.
La ville séduit ces nouveaux habitants avec une excellente qualité de vie d’une grande ville sans les inconvénients d’une grande métropole :
- Le coût de la vie y reste bien plus abordable qu’à Paris ou dans d’autres grandes villes européennes.
- Une offre de transport complète et diverse.
- Une animation culturelle riche et variée.
- Une position géographique idéale entre mer et montagne, vignes du Beaujolais et Vallée du Rhône.
- Les nombreux espaces verts (12 000 hectares d’espaces naturels) avec son incontournable Parc de la Tête d’Or et l’aménagement des Berges du Rhône et de la Saône qui a métamorphosé la ville.
Chiffres-clés autour de la démographie de Lyon et son aire urbaine :
- Lyon comporte 522.969 habitants.
- La métropole réunit 1.411.571 habitants
- Une croissance démographique de +1,1%
Le marché immobilier reflétant l’attractivité de la ville
Le dynamisme démographique et économique de la ville des Lumières apporte une belle impulsion à son marché immobilier dont les prix restent attractifs.
Le prix au m2 moyen est en hausse constante ces dernières années jusqu’à dépasser les 5 000€ depuis 2021. Lyon est la deuxième ville la plus chère de France mais offre l’assurance d’une plus-value en cas de revente du bien immobilier.
Le marché locatif reste très tendu avec l’afflux des nouveaux habitants, notamment sur les biens de type studio ou T2, très demandés.
La part de locataires s’élève à 64% des logements pour un loyer mensuel moyen d’environ 16€ par mètre carré en hausse continue.
Après Paris et Lille, Lyon a connu la mise en place de l’encadrement des loyers avec pour objectif de limiter l’augmentation des loyers à Lyon et villeurbanne. Si ce plafonnement vous interroge en tant qu’investisseur, vous pouvez trouver notre analyse des limites de ce dispositif d’encadrement des loyers parmi nos conseils autour de l’investissement locatif à Lyon.
Une ville étudiante
Lyon est en 2ème position du classement des meilleures villes étudiantes en 2021-2022 selon le classement de L’Etudiant basé sur 5 critères : formation, attractivité, emploi, cadre de vie et la vie étudiante.
Lyon est également la 2ème ville en nombre d’étudiants (après Paris) avec une offre de formations de qualité, une vie culturelle riche et des opportunités professionnelles à la fin des études liées à l’économie dynamique.
Le regroupement Université de Lyon est le 1er site français (hors Ile-de-France), accueillant aussi bien les jeunes lyonnais que les étudiants de toute la France et internationaux. A l’Université s’ajoutent des établissements prestigieux comme l’IAE, L’EM Lyon, l’ENS, l’INSA ou l’IEP.
Ces atouts assurent un vivier sécurisant pour investir dans l’immobilier à Lyon avec l’assurance d’une demande locative en croissance à l’abri des vacances locatives.
Les transports et la situation géographique
Traversé par le Rhône et la Saône, Lyon est au cœur des grands axes européens, une situation géographique qui a favorisé le développement d’un réseau complet de transports routiers, ferroviaires, aériens et fluviaux.
La ville dispose de 3 gares SNCF avec des lignes TGV (Part-Dieu, Perrache et Gare de l’Aéroport Saint Exupéry) desservant Paris, Genève et Marseille en moins de 2h. L’aéroport international propose des vols vers plus d’une centaine de destinations dans le monde entier.
Le réseau de transport en commun de la ville TCL comprend 4 lignes de métro, 7 lignes de tramway, 2 lignes de funiculaire et plus de 100 lignes de bus qui desservent chaque quartier de la ville et l’ensemble de l’agglomération.
A ce réseau dense s’ajoutent les 5 000 Velo’v dont le service de Vélo’v électrique et les 2 services de trottinettes électriques en location (Dott et Tier). Un service de navette fluviale sur la Saône propose des liaisons entre les quartiers de Vaise et Confluence.
Patrimoine et culture : une cité historique
Autre point majeur de l’attractivité de Lyon, un patrimoine très riche et des événements d’envergure internationale qui attirent chaque année des millions de visiteurs. La capitale des Gaules a été élue 2ème meilleure destination urbaine européenne 2021 lors des World Travel Awards, les Oscars du tourisme.
On peut voyager à travers les époques à Lyon notamment en visitant les 4 quartiers historiques classés au patrimoine mondial de l’UNESCO :
- Riche de plus de 2000 ans d’histoire, Lugdunum a été fondée par les Romains en 43 avant JC sur la colline de Fourvière où l’on peut y visiter les vestiges avec deux théâtres antiques à deux pas de la basilique de Fourvière.
- Le Vieux Lyon et ses ruelles de la Renaissance au milieu de bâtiments du 15ème et 16ème siècle où l’on découvre l’influence Italienne. Le Vieux Lyon se découvre aussi à travers ses traboules insolites, véritables passages secrets entre deux rues, où l’on découvre de somptueuses cours intérieures.
- En face, les visiteurs parcourent les pentes de la colline de la Croix-Rousse, “la colline qui travaille”, témoin de l’histoire de la soierie lyonnaise et des 30 000 canuts qui ont placé Lyon au cœur du textile européen. Les pentes accueillent une population jeune et étudiante, offrant un esprit village entre traboules et escaliers, Street art et ateliers d’artistes.
- La presqu’île bouillonnante est le cœur de la ville entre Rhône et Saône, on y retrouve les artères commerçantes et ruelles historiques entre monuments et fontaines emblématiques. De ce centre-ville élégant, on découvre le nouveau quartier de Confluence au sud à l’architecture moderne et étonnante.
2ème ville culturelle et artistique de France, Lyon propose une grande variété de musées pour redécouvrir son passé gallo-romain, l’histoire de la soie ou de la marionnette Guignol, le Cinéma des Lumières ou encore les prestigieux Musées des Beaux-Arts ou Confluence.
La ville offre une grande variété d’événements culturels toute l’année dont certains ont un rayonnement international : la Fête des Lumières, la Biennale de la Danse et d’Art Contemporain, les Nuits de Fourvière ou encore le festival Lumières.
On ne peut parler de Lyon sans évoquer la cuisine lyonnaise, née des produits locaux provenant des terroirs voisins (Beaujolais, Bresse, vallée du Rhône…). La Capitale Mondiale de la Gastronomie régale toutes les papilles entre les traditionnels bouchons lyonnais, chefs étoilés et cuisines du monde entier à une portée de fourchette.
Où investir à Lyon ?
Maintenant que nous avons présenté tous les points forts du marché immobilier lyonnais, la première question des investisseurs est dans quel quartier il vaut mieux investir pour optimiser le rendement locatif ?
Adequade accompagne des projets d’investissement locatif dans tous les quartiers de Lyon intra-muros en présentant aux investisseurs les avantages et contraintes de chaque secteur. Il faut définir les contraintes acceptables de votre projet pour déterminer votre profil d’investisseur et la typologie de quartier à privilégier :
- Les quartiers patrimoniaux : ce type d’investissement locatif rassurent les investisseurs qui ne veulent pas prendre de risque en privilégiant l’hyper-centre mais avec pour inconvénient une rentabilité globale plus faible.
- Les quartiers intermédiaires : ces quartiers offrent une stratégie d’investissement “intermédiaire” avec un meilleur rendement locatif et un prix d’achat plus accessible.
- Les quartiers à rendement désignent les quartiers plus excentrés en mutation offrant le meilleur rendement pour le prix immobilier le plus accessible.
Pour connaître les quartiers patrimoniaux, intermédiaires et à rendement, retrouvez notre analyse des quartiers où investir dans l’immobilier locatif à Lyon.
Quelle rentabilité locative à Lyon ?
Dans le prolongement de la réflexion sur la quartier, le calcul du rendement locatif est l’indicateur clé de la performance d’un investissement locatif. Ce rendement correspond en effet au ratio entre les revenus générés par la location du logement et le ces charges qu’il représente chaque année.
Ce rendement locatif dépend directement de votre profil d’investisseur et du type de quartier dans lequel vous investissez :
- Dans les quartiers patrimoniaux, Adequade a obtenu des rentabilités majoritairement comprises entre 4% et 5%
- Dans les quartiers intermédiaires, les rentabilités ont été comprises entre 4,5% et 5,5%
- Dans les quartiers à rendement, la rentabilité obtenue est comprise entre 5,5% et 6,5%
Découvrez nos conseils pour calculer le rendement brut, net ou net net d’un bien immobilier et ainsi évaluer les opportunités du marché.
Quelle surface pour un investissement locatif à Lyon ?
Une fois votre profil d’investisseur défini, il est indispensable de comprendre les avantages et contraintes de chaque surface. Entre son économie dynamique et son attractivité étudiante, Lyon réunit tous les critères favorables à l’investissement locatif pour l’ensemble des cibles :
- La population étudiante assure une forte demande constante sur les studios pour un budget d’entrée de gamme, avec l’inconvénient d’un turn over plus élevé sur ces petites surfaces.
- Le T2 sollicité par les jeunes couples et cadres offre un turn-over plus faible, avec la contrainte d’un budget d’achat plus élevé.
- Les T3 et plus répondent aux attentes de familles, jeunes actifs ou retraités, avec un taux de rotation très bas. La colocation dans ce type de bien assure une stabilité des revenus pour une meilleure rentabilité puisque chaque chambre est louée séparément.
- La division d’un appartement ou d’une maison offre une solution optimale pour assurer la rentabilité d’un investissement locatif.
Retrouvez nos conseils pour découvrir les avantages et contraintes de chaque surface pour un investissement locatif.
Investir à Lyon en étant expatrié ?
Que vous soyez expatrié ou futur expatrié, l’investissement locatif est une solution idéale pour conserver votre logement pendant votre expatriation : votre logement est entretenu, vous percevez un loyer en complément de vos revenus…
Pour toutes les raisons évoquées dans ce dossier, Lyon restera une ville attractive pour encore de nombreuses années, avec une belle dynamique de son marché immobilier. La viabilité du projet va dépendre du type de bien, de son rendement et de sa localisation.
Difficile à distance d’étudier les opportunités du marché, de gérer d’éventuels travaux et aménagements intérieurs. Le service d’investissement locatif clé-en-main à Lyon d’Adequade propose un accompagnement complet de la recherche du bien à sa première mise en location : trouver, Rénover, aménager, louer. Avec plus de 100 réalisations depuis 2014, Adequade est un interlocuteur expérimenté pour concrétiser votre projet d’investissement locatif à Lyon.
Pour davantage d’informations, consulter notre guide sur l’investissement locatif quand on est expatrié.
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