La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut juridique et fiscal pour la location d’un logement meublé.
Investissement locatif privilégié par bon nombre de français pour obtenir des revenus réguliers et profiter d’une fiscalité avantageuse, il peut concerner un bien neuf ou ancien, à condition de le louer meublé et respecter certaines conditions que nous allons détailler.
Sommaire :
- Quelles sont les conditions pour obtenir le statut de LMNP ?
- Quel type de bail en LMNP (longue durée, saisonnière) ?
- Les avantages du statut de location meublée non professionnelle (LMNP)
Quelles sont les conditions pour obtenir le statut de LMNP ?
Datant de 1949, le statut de loueur en meublé non professionnel impose que le logement soit décent et utilisé en habitation principale par le locataire. La surface du bien ne doit pas être inférieure à 9m².
Pour obtenir le statut de loueur de bien meublé non professionnel, il suffit d’adresser une demande au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend votre bien qui vous attribue un n° SIRET. Cette inscription doit être faite dans les 15 jours du début de la mise en location du bien.
Avant de lancer votre projet de location meublée pour un appartement en copropriété, pensez à vérifier le règlement de la copropriété pour voir s’il n’interdit pas la location meublée.
Quels équipements obligatoires pour un bien meublé ?
Comme son nom l’indique, le statut de location meublée non professionnelle implique que le logement soit meublé avec des équipements obligatoires fixés par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Cela regroupe assez logiquement l’équipement minimum pour la vie courante dans le bien :
- Une literie complète incluant une couette ou couverture
- Un dispositif d’occultation (volet) pour la chambre à coucher
- Des plaques de cuisson
- Un four ou micro-onde
- Un Réfrigérateur et Congélateur, un réfrigérateur avec compartiment réfrigérateur est possible s’il offre une température inférieure ou égale à -6°C
- La vaisselle minimale pour les repas
- Des ustensiles de cuisine
- Une table et des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires fonctionnels
- Le matériel d’entretien ménager nécessaire pour l’entretien du logement.
L’idée est que le locataire n’a plus qu’à apporter ses affaires personnelles. Par ailleurs, plus le bien est équipé, plus vous valorisez le logement et avez des chances de le louer rapidement et facilement.
Si vous ne proposez pas l’un des éléments de la liste, le logement ne peut obtenir le statut LMNP. En cas de conflit judiciaire, un juge peut donner raison au locataire s’il juge les équipements insuffisants. Le bien est alors requalifié en location meublée vide et le locataire est placé sous le régime protecteur de la Loi de 1989 qui lui assure un bail de 3 ans.
Quel type de bail en LMNP (longue durée, saisonnière) ?
Le statut de loueur meublé non professionnel est compatible avec plusieurs types de bail en fonction du choix de l’investisseur.
Globalement, l’investisseur peut privilégier le long terme ou la location saisonnière pour des locations de courte période (type Airbnb) dans les zones touristiques ou grandes villes.
En cas d’hésitation, vous pouvez consulter nos conseils pour choisir entre une location saisonnière ou longue à l’année : rendement, avantages et inconvénients…
Location meublée longue durée en résidence principale
La location meublée sur le long terme réduit les contraintes de gestion (entrée et sortie des lieux, contrats…) avec des revenus stables et une meilleure rentabilité qu’en location vide.
- Le bail de location doit avoir une durée minimale d’un an
- La durée peut être diminuée à 9 mois pour la location à un étudiant
- Le bail dit de “mobilité” est aussi envisageable. Il concerne des locataires en formation professionnelle, études supérieures, stage, mutation ou mission temporaire… Sa durée peut être comprise entre 1 et 10 mois.
Location saisonnière (type Airbnb)
Si vous privilégiez de courtes locations en étant prêt à accepter les contraintes de gestion que cela entraîne, vous pouvez opter en LMNP pour la location saisonnière :
- Un meublé de tourisme compatible avec les plateformes de location comme Airbnb ou Booking
- Un gîte rural
- Une chambre d’hôte
Le propriétaire est alors contraint de faire une déclaration en mairie de la location d’un bien en meublé et de collecter auprès des loueurs une taxe de séjour.
Si la ville où se situe le bien dépasse 200.000 habitants ou 50.000 habitants en zone tendue, une autorisation de changement d’usage est obligatoire pour louer le bien sur des courtes durées.
Cette autorisation n’est pas nécessaire si le bien reste la résidence principale du propriétaire au moins 8 mois par an, donc un bien loué donc pas plus de 120 jours par an.
Cette mesure sert à contrôler le nombre de “logements Airbnb” qui peuvent vider certains quartiers de la ville de “vrais habitants à l’année.
Une astuce si la zone est à la fois étudiante et touristique est de combiner une location étudiante longue durée sur l’année universitaire et une location saisonnière à la semaine pendant la période estivale. Cela peut être le cas dans une ville touristique, zones en bord de mer ou de montagne.
Les avantages du statut de location meublée non professionnelle( LMNP)
La location meublée non professionnelle est une solution privilégiée en investissement locatif pour la construction d’un patrimoine en raison d’avantages fiscaux très intéressants.
Que vous choisissiez la location à long terme ou sur de courtes périodes, les revenus locatifs sont à déclarer comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Certains plafonds sont à respecter :
- Les recettes locatives du bien loué en meublé ne doivent pas dépasser 23.000€/an (charges comprises).
- Les recettes ne doivent pas dépasser les revenus globaux des personnes rattachés au foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu des catégories :
- Traitement et salaires, rentes et pensions
- Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
- Bénéfices agricoles ou non commerciaux
Et si l’on dépasse ces plafonds ? En cas de dépassement d’une de ces conditions, le loueur devient automatiquement Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Vous devez alors payer des charges sociales en conséquence à hauteur de 22,7% comme un micro-entrepreneur, 6% pour le cas d’un meublé de tourisme.
En tant que loueur meublé non professionnel, deux régimes fiscaux peuvent être utilisés pour déclarer les revenus locatifs:
- Le régime réel simplifié
- Le micro BIC ou régime forfaitaire
Le régime Micro-BIC
C’est le régime par défaut si les revenus du foyer fiscal ne dépassent pas 72.600€, il offre une déduction forfaitaire de 50% sur les recettes locatives annuelles du bien meublé.
Seule la moitié des revenus locatifs est donc soumise à imposition, contre 30% pour une location nue (vide).
Pour une location de meublés de tourisme ou chambre d’hôte, les revenus ne doivent pas dépasser 176.200€ mais offrent un abattement de 71%. Cela implique d’obtenir l’appellation “meublé de tourisme” ou “chambre d’hôte” après demande en mairie.
Le régime réel simplifié
Le choix du régime fiscal réel simplifié offre davantage de d’économies d’impôt en déduisant plus de charges :
- Déduction des frais d’entretien et réparation du logement, frais d’assurance, gestion et comptabilité
- Déduction des intérêts d’emprunt
- déduire l’amortissement du matériel et des locaux et travaux (construction ou rénovation), si ceux-ci sont inscrits dans l’actif.
- Déduction des frais de notaire ou d’agence immobilière liés à l’achat du bien, sous réserve de les comptabiliser dans l’année.
Louer une partie de votre habitation principale (type Airbnb) en LMNP
Si vous louez une partie de votre logement, vous pouvez bénéficier d’exonération dans les 2 situations suivantes :
- Situation 1 : Les recettes ne dépassent pas 760€TTC/an, le lien est loué en tant que chambre d’hôte sur de courtes périodes (pas de résidence principale du locataire). La location peut être d’une journée, une semaine ou un mois, tant que le bien n’est pas la résidence principale du locataire. Le calcul des recettes comprend les éventuelles prestations additionnelles comme le petit déjeuner.
Si vous dépassez 760€/an, vous êtes alors imposables sur la totalité des recettes.
- Situation 2 : le locataire utilise le bien comme résidence principale avec un prix de location dans des limites raisonnables (plafonds fixés par l’administration chaque année). Cela fonctionne aussi s’il s’agit d’une résidence temporaire pour un salarié saisonnier.