Location courte ou longue, ce choix est fréquent pour les investisseurs notamment si le bien est sur un territoire attractif. Cela implique la prise de conscience des contraintes et avantages de ces deux solutions en termes de rentabilité, gestion, fiscalité…
Si le rendement élevé (brut) d’une location saisonnière peut séduire les investisseurs au premier abord, il est important de bien mesurer l’impact d’autres facteurs comme le taux de remplissage, les frais de gestion et d’entretien, les contraintes réglementaires…
On vous aide à décrypter ces 2 options pour voir laquelle correspond le mieux à votre projet d’investissement locatif.
Sommaire:
La location saisonnière correspond à une location de courte durée (une nuit à plusieurs mois) pour des visiteurs de passage. Ce statut de “meublé de tourisme” nécessite d’équiper et meubler le logement (lit, ameublement de base…).
Ce type de logement est en plein essor depuis plusieurs années, notamment avec le succès de la plateforme Airbnb. Appartement ou maison au bord des pistes de ski, en bord de mer, dans les campagnes prisées mais aussi dans des villes touristiques, l’offre de location saisonnière concerne des territoires où l’affluence touristique est forte en été comme en hiver, toute l’année pour certaines destinations.
La location longue durée concerne quant à elle la location en tant que résidence principale pour le locataire pour une durée initiale d’au moins 1 an. La location meublée implique également une liste de mobilier obligatoire. Elle est particulièrement adaptée dans les villes à forte demande locative (bassin d’emploi, présence étudiante…).
Le rendement brut du logement est lié au montant du loyer mensuel, influencé par le marché immobilier local. Retrouvez notre guide pour calculer le rendement d’un investissement locatif.
La location saisonnière dans les territoires attractifs entraîne un fort rendement avec des loyers très élevés notamment en saison haute que ce soit pour un chalet au bord des pistes en hiver ou d’une maison en bord de plage l’été.
L’offre de location saisonnière vient concurrencer l’offre hôtelière, le montant des loyers se régulant en fonction de la concurrence.
Dans les zones à affluence touristique permanente comme Paris, la forte concentration de logements Airbnb crée une concurrence plus forte ce qui a tendance à augmenter le risque de vacances locatives.
Le rendement locatif de la location longue durée est plus faible mais propose une meilleure stabilité. Le contrat de location plus long assure une source de revenus pérenne. La durée moyenne d’occupation très élevée en France offre une meilleure visibilité sur vos revenus locatifs sur le long terme.
La location saisonnière induit un faible risque d’impayé, le paiement étant souvent exigé avant la remise des clés tandis qu’un acompte limite le risque d’annulation de réservation. Le logement est inclus dans le budget des vacanciers.
Le risque d’impayés est plus élevé sur une location longue durée mais reste limité grâce à l’acte de caution solidaire signé par le garant et le recours à une assurance garantie loyer impayé.
Un des avantages de la location saisonnière est la flexibilité dans la gestion de l’occupation du logement. S’il vaut mieux louer le bien en haute saison pour profiter de la plus haute rentabilité, vous pouvez profiter de votre logement dans les périodes creuses de votre choix.
Votre logement occupé en saison bénéficie d’une vie permanente qui limite le risque de cambriolage et signale un éventuel sinistre (plomberie, électricité…).
Pour une location longue durée, il est évidemment plus difficile de reprendre possession de l’appartement, vous ne devez pas avoir pour objectif d’occuper ce logement à court terme et sur de courtes périodes. Un courrier avec A/R doit être envoyé 6 mois avant la fin du bail pour informer le locataire de votre intention d’occuper l’appartement.
La location saisonnière de courte durée implique une gestion importante entre les entrées et sorties chaque weekend ou semaine : gestion des annonces et réservations, gestion du ménage, lavage des draps, remise des clés…
Cela implique une grande disponibilité et organisation pour le propriétaire qui peut toutefois compter sur l’appui de services ménagers et conciergeries locales pour la gestion du bien, notamment s’il vit à distance.
Cela implique donc des frais de gestion bien plus élevés que pour une location longue durée où la durée d’occupation du logement est bien plus élevée (42 mois en moyenne entre 1998 et 2017).
Le principal facteur de rendement d’une location saisonnière est le taux de remplissage du logement. Ce type de logement conditionné par l’activité touristique est plus sujet aux vacances locatives, c’est le cas des biens en montagne ou bord de mer où les loyers varient très fortement en fonction de la saison.
Les zones où l’activité touristique est permanente comme Paris sont moins exposées aux variations d’affluence mais les locations saisonnières se retrouvent confrontées à une concurrence de plus en plus forte. Cela conduit les municipalités à prendre des mesures restrictives pour éviter que cette concurrence n’augmente le prix des loyers en location longue et que la ville ne se vide de ses habitants.
Afin de préserver les locations de longue durée dans certains quartiers, certaines villes comme Paris ont mis en place des contraintes administratives obligatoires pour les locations saisonnières : demande d’autorisation préalable, contrepartie, taxe de séjour… Il faut donc bien consulter la mairie de la commune avant de vous lancer dans votre projet saisonnier.
Il faut également être vigilant au règlement des copropriétés, certaines interdisent totalement les locations saisonnières pour éviter les éventuelles nuisances et dégradations de voisins de passage.
La succession des locataires plus intensive en location saisonnière entraîne inévitablement une usure plus rapide du logement : le locataire de passage se sent moins chez lui tandis que l’ambiance de fête liée aux vacances va entraîner davantage de dégradations.
Des frais d’entretien supérieurs sont à prévoir par rapport à une location longue durée où le locataire se sent chez lui, prend soin du bien et réalise quelques aménagements si nécessaire.
En location meublée saisonnière ou longue, les revenus locatifs sont à déclarer sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (ou LMNP) avec 2 régimes d’imposition :
Pour ce qui est des charges, la location longue durée est bien plus intéressante car le propriétaire peut en inclure dans les charges mensuelles payés par le locataire (entretien, concierge, eau froide, chauffage collectif). Le propriétaire ne règle que la taxe foncière, la taxe d’habitation et la taxe sur les ordures ménagères sont à la charge du locataire, qui paie également l’abonnement pour l’électricité et/ou le gaz, l’abonnement Internet.
Toutes ces charges sont pour le propriétaire dans le cadre de la location saisonnière, elles sont donc bien à prendre en compte dans le calcul de votre rendement net.
Si la location saisonnière semble très attrayante avec son haut niveau de rendement, elle exige comme nous l’avons vu une forte implication et organisation du propriétaire pour assurer un taux de remplissage fort et assumer les frais et charges liés à ce mode de location.
La location meublée sur le long terme offre une certaine stabilité et visibilité sur les revenus locatifs, notamment après cette période de pandémie Covid19 qui a totalement bouleversé l’activité saisonnière.