La question du rendement est au cœur de l’investissement locatif. L’idée est de s’assurer que l’opération ne représente pas une perte d’argent mais au contraire qu’elle s’autofinance.
Qu’est-ce que le rendement locatif ? En bref, cet indicateur clé de performance d’un investissement locatif correspond au ratio des revenus du logement en location et ce qu’il coûte chaque année (crédit, entretien, taxes…). Ce pourcentage calcule ainsi le rapport entre l’investissement réalisé et les loyers engrangés chaque année.
Le calcul du rendement locatif n’est pas une équation impossible à résoudre, il est en fait assez facile de calculer le rendement brut et net d’un investissement comme nous allons le détailler avec les formules ci-dessous.
Sommaire :
- Différence entre rendement locatif et rentabilité locative
- Calcul du rendement locatif brut
- Calcul du rendement locatif net
- Calcul du rendement locatif net net
- Aller plus loin: inclure le crédit immobilier
- Quel est un bon taux de rendement locatif ?
Quelle différence entre rendement locatif et rentabilité locative ?
Avant d’aborder le calcul, il est important de clarifier la terminologie. Les termes rentabilité et rendement souvent utilisés indifféremment mais ils correspondent à des notions biens différentes :
- Le rendement locatif = les revenus générés par le logement (en pourcent).
- La rentabilité locative = les revenus générés par le logement (le rendement) + la variation du prix du logement tout au long de la durée de vie de l’investissement.
Dans le cadre du calcul, nous cherchons donc bien le rendement brut et net pour une période d’une année.
Comment calculer le rendement locatif brut ?
Ce premier indicateur brut peut être utile pour comparer rapidement les opportunités du marché avec les informations facilement accessibles. Il met de côté les charges de location et la fiscalité.
Pour le calculer, il faut déterminer :
- Le prix global d’acquisition du logement, en essayant d’estimer les frais de notaire et éventuels travaux à prévoir.
- Le loyer auquel sera proposé le logement : il suffit d’utiliser un simulateur en ligne ou regarder des annonces de location équivalentes.
Calcul du Rendement brut annuel = [(Loyer mensuel X 12mois) / prix d’acquisition du logement] X 100.
Exemple de calcul :
- Prix d’acquisition du logement 140.000€,
- loyer : 650€ / mois
[(650X12)/140000]X100= 5,57%
Dans cet exemple, le rendement brut est de 5,57%. Pour d’autres exemples, vous pouvez consulter le détail de nos dernières réalisations.
Comment calculer le rendement locatif net ?
Cet indicateur est plus précis que le précédent en ajoutant les charges : on parle de rendement net de charge. C’est un premier stade d’affinement pour une estimation plus réelle du rendement de votre investissement, utile dans la négociation d’un crédit auprès de votre banque par exemple.
On ajoute au calcul précédent ces charges de location, que l’on peut récupérer auprès du vendeur :
- Charges de copropriété non récupérables,
- Taxe foncière,
- Assurances et frais de gestion (frais de gestion locative, assurance loyer impayé),
- Travaux de réparation ou gros travaux (ravalement de façade, changement de chaudière)
Calcul du Rendement net annuel = [(Loyer mensuel X 12mois) – (charges locatives) / prix d’acquisition du logement] X100.
A noter que l’on peut effectuer ce calcul sur 11 mois pour ajouter une sécurité en cas de vacance locative ou d’impayé.
Exemple précédent :
- Prix d’acquisition du logement 140.000€,
- loyer : 650€ / mois
On ajoute ces charges locatives :
- 600€ taxe foncière
- 300€ de charges de copropriétés non récupérables
- 200€ pour les travaux de réparation locative
- 8% frais de gestion (624€ sur l’année)
Total des Charges = 1624€
[(650X11) – 1624€] /140K X 100 = 4,41%
On obtient ainsi une idée plus précise du rendement réel de l’investissement en intégrant davantage d’éléments mais ce calcul n’intègre pas encore la fiscalité.
Comment calculer le rendement locatif net net ?
On affine encore un peu plus le calcul précédent en prenant en compte cette fois la fiscalité, à savoir l’imposition des revenus fonciers. On parle de calcul du rendement net net.
Plusieurs informations sont à prendre en compte pour prendre en compte votre situation fiscale :
- Le Taux marginal d’imposition : Taux applicable à la partie supérieure des revenus selon un barème d’imposition.
- Le régime d’imposition choisi (micro foncier, micro BIC, réel…).
Une fois ces informations en votre possession, vous pouvez ajouter ces éléments au calcul pour savoir si après fiscalité vous allez tirer un bénéfice de votre investissement. Vous pouvez utiliser le simulateur de l’anil pour intégrer ces informations au calcul et estimer les revenus de votre investissement locatif.
Les charges et revenus étant amenés à évoluer d’une année à l’autre, il est conseillé de recalculer cette rentabilité chaque année.
Aller plus loin: inclure le crédit immobilier
Autre calcul pour affiner votre estimation, vous pouvez ajouter le coût de votre crédit pour vérifier que votre bien s’autofinance.
Reprenons notre exemple :
- Prix d’acquisition du logement 140.000€,
- loyer : 650€ / mois (6.176€/an)
- Charges de 1624€
- Un prêt de 140.000€ est consenti sur 30 ans avec un taux à 0,80% = une mensualité à 477€ (5.724€/an)
Formule : [(Loyers annuels – charges – crédit annuel) / prix d’acquisition du logement] X100
(7.800€ – 1624€ – 5724€ )/140.000X100 = 0,32%
Pour cet exemple, la rentabilité reste positive, indiquant que le bien va s’autofinancer.
Quel est un bon taux de rendement locatif ?
Le rentabilité locative d’un bien dépend directement des contraintes acceptables de votre projet immobilier qui définissent votre profil d’investisseur.
Comme détaillé sur notre analyse du marché de l’immobilier locatif à Lyon, le rendement locatif peut aller de 4,5% pour les quartiers patrimoniaux à 6,5% pour les quartiers à rendement.
Pour avoir une idée du taux de rendement locatif par type de logement, n’hésitez pas à consulter nos conseils sur l’investissement locatif d’une petite ou grande surface.