La question du rendement est au cœur de l’investissement locatif. L’idée est de s’assurer que l’opération ne représente pas une perte d’argent mais au contraire qu’elle s’autofinance.
Qu’est-ce que le rendement locatif ? En bref, cet indicateur clé de performance d’un investissement locatif correspond au ratio des revenus du logement en location et ce qu’il coûte chaque année (crédit, entretien, taxes…). Ce pourcentage calcule ainsi le rapport entre l’investissement réalisé et les loyers engrangés chaque année.
Le calcul du rendement locatif n’est pas une équation impossible à résoudre, il est en fait assez facile de calculer le rendement brut et net d’un investissement comme nous allons le détailler avec les formules ci-dessous.
Sommaire :
Avant d’aborder le calcul, il est important de clarifier la terminologie. Les termes rentabilité et rendement souvent utilisés indifféremment mais ils correspondent à des notions biens différentes :
Dans le cadre du calcul, nous cherchons donc bien le rendement brut et net pour une période d’une année.
Ce premier indicateur brut peut être utile pour comparer rapidement les opportunités du marché avec les informations facilement accessibles. Il met de côté les charges de location et la fiscalité.
Pour le calculer, il faut déterminer :
Calcul du Rendement brut annuel = [(Loyer mensuel X 12mois) / prix d’acquisition du logement] X 100.
Exemple de calcul :
[(650X12)/140000]X100= 5,57%
Dans cet exemple, le rendement brut est de 5,57%. Pour d’autres exemples, vous pouvez consulter le détail de nos dernières réalisations.
Cet indicateur est plus précis que le précédent en ajoutant les charges : on parle de rendement net de charge. C’est un premier stade d’affinement pour une estimation plus réelle du rendement de votre investissement, utile dans la négociation d’un crédit auprès de votre banque par exemple.
On ajoute au calcul précédent ces charges de location, que l’on peut récupérer auprès du vendeur :
Calcul du Rendement net annuel = [(Loyer mensuel X 12mois) – (charges locatives) / prix d’acquisition du logement] X100.
A noter que l’on peut effectuer ce calcul sur 11 mois pour ajouter une sécurité en cas de vacance locative ou d’impayé.
Exemple précédent :
On ajoute ces charges locatives :
Total des Charges = 1624€
[(650X11) – 1624€] /140K X 100 = 4,41%
On obtient ainsi une idée plus précise du rendement réel de l’investissement en intégrant davantage d’éléments mais ce calcul n’intègre pas encore la fiscalité.
On affine encore un peu plus le calcul précédent en prenant en compte cette fois la fiscalité, à savoir l’imposition des revenus fonciers. On parle de calcul du rendement net net.
Plusieurs informations sont à prendre en compte pour prendre en compte votre situation fiscale :
Une fois ces informations en votre possession, vous pouvez ajouter ces éléments au calcul pour savoir si après fiscalité vous allez tirer un bénéfice de votre investissement. Vous pouvez utiliser le simulateur de l’anil pour intégrer ces informations au calcul et estimer les revenus de votre investissement locatif.
Les charges et revenus étant amenés à évoluer d’une année à l’autre, il est conseillé de recalculer cette rentabilité chaque année.
Autre calcul pour affiner votre estimation, vous pouvez ajouter le coût de votre crédit pour vérifier que votre bien s’autofinance.
Reprenons notre exemple :
Formule : [(Loyers annuels – charges – crédit annuel) / prix d’acquisition du logement] X100
(7.800€ – 1624€ – 5724€ )/140.000X100 = 0,32%
Pour cet exemple, la rentabilité reste positive, indiquant que le bien va s’autofinancer.
Le rentabilité locative d’un bien dépend directement des contraintes acceptables de votre projet immobilier qui définissent votre profil d’investisseur.
Comme détaillé sur notre analyse du marché de l’immobilier locatif à Lyon, le rendement locatif peut aller de 4,5% pour les quartiers patrimoniaux à 6,5% pour les quartiers à rendement.
Pour avoir une idée du taux de rendement locatif par type de logement, n’hésitez pas à consulter nos conseils sur l’investissement locatif d’une petite ou grande surface.