Au cours des échanges avec nos clients, la question revient souvent :
« quelle surface faut-il acheter ? Un studio ? Un T2 ? Une colocation ? Une division en 2 ? ».
Chez Adequade, conformément au pragmatisme qui est important dans notre approche de l’investissement locatif, et tel qu’il est présenté sur notre site Internet, « nous croyons qu’un projet cohérent, c’est un appartement qui présente plus d’avantages que de contraintes, avec des contraintes identifiées et acceptées. »
Il est donc aisé de comprendre qu’il n’y a pas de meilleur projet, de meilleure surface, de meilleur appartement à acheter. Le meilleur projet, c’est celui qui convient. Il s’agit en effet de traiter 2 points :
- Quel est mon profil d’investisseur ?
- Quels sont les avantages/contraintes qui correspondent à mon profil ?
Le 1er point ayant déjà été traité dans l’article « Comment bien choisir son investissement locatif », nous allons présenter les avantages et contraintes de chaque surface et stratégie d’investissement locatif, du studio au T3 en passant par la colocation ou la division d’un bien immobilier.
Sommaire:
- Investissement locatif dans une petite surface : studio
- Investissement locatif dans un T2 : l’entre-deux
- Investissement locatif dans une grande surface : la stabilité
- Investissement dans un appartement avec division en 2, 3 ou plus
Investissement locatif dans une petite surface : studio
Les avantages du studio
Un investissement accessible
L’investissement dans une petite surface représente un budget « d’entrée de gamme » (à Lyon, entre 140 000 € et 160 000 € tout compris). Un bien moins cher à acquérir mais également à entretenir, avec une taxe foncière et des charges de copropriété (quote-part plus faibles) moins élevées.
Une demande constante pour les studios
Les petites surfaces rencontrent une demande locative importante que ce soit auprès de la population étudiante ou des jeunes actifs et personnes seules. L’offre est toujours inférieure à la demande dans une ville dynamique comme Lyon.
Ce type de surface reste plébiscitée par les investisseurs, la revente est assurée avec une éventuelle plus-value.
Les contraintes du studio
Une rotation des locataires plus fréquente
La rotation des locataires est plus importante sur un studio avec un changement au moins une fois par an dans une ville comme Lyon. Ce fort turn-over est lié à la cible estudiantine de ce type de petite surface.
Cette rotation implique des frais de remise en état avec une dégradation accélérée de l’habitat et des contraintes de gestion locative d’un locataire à un autre (états de lieux et de sortie, signature du bail…) qui peuvent être confiés à une agence de gestion locative.
Un prix au m² plus élevé
Le prix au m² est plus élevé sur les petites surfaces, ce qui va impacter la rentabilité locative de ce type de bien.
Investissement locatif dans un T2 : l’entre-deux
Les avantages du T2 : Un turn-over plus faible
La rotation des locataires d’un T2 reste plus faible qu’un studio puisque ce type de logement s’adresse aux étudiants mais aussi aux cadres et jeunes couples.
Ces cibles plus stables demandent moins de gestion locative avec des risques d’impayés réduits.
Autre avantage, le logement est mieux entretenu par les locataires installés sur une durée plus longue.
Les contraintes du T2
Même si le prix au m² est inférieur à celui d’un studio, le budget est plus important pour investir dans un T2 puisqu’il faut compter à Lyon entre 180 000 et 240 000€ tout compris.
La rentabilité locative est équivalente à celle d’un studio pour un budget supérieur.
Investissement locatif dans une grande surface : la stabilité
Avantages des grandes surfaces : T3 et plus
Les biens de grande surface impliquent une gestion locative moins contraignante liée à une rotation des locataires mieux maitrisée :
- Pour les biens de type T3 disposant d’un salon et d’un minimum de 2 chambres, la cible est encore plus stable qu’un T2 s’agissant de jeunes couples avec enfant, familles monoparentales, retraités ou jeunes actifs nécessitant un bureau pour le télétravail.
- Au-delàs du T3, la cible sera plus familiale avec un taux de rotation très bas lié à la scolarisation des enfants et la stabilité globale du cadre de vie familial.
Sur ces surfaces plus grandes, l’entretien est moins coûteux en raison de locataires qui restent sur le long terme et prennent soin de leur habitat.
Avantages de l’investissement dans une colocation
Ce type de projet est adapté aux nouveaux modes de vie urbains avec le développement des colocations, des étudiants ou jeunes actifs souhaitant bénéficier d’un bel espace en se partageant un loyer partagé plus accessible.
Cette cible offre également une stabilité des revenus locatifs en raison de la forte demande de ce type de biens.
Le remplacement rapide d’un locataire est assuré tandis que les autres colocataires s’impliquent souvent pour éviter toute perte financière et choisir avec qui ils vont partager leur quotidien.
Gros avantage de la colocation, la rentabilité est plus importante que sur les classiques studio ou T2 puisque chaque chambre peut être louée séparément, ce qui sécurise les revenus locatifs (risque impayé ou vacance locative).
Contraintes des grandes surfaces
Les grandes surfaces sont plus difficiles à rechercher sur le marché à commencer par le T3 qui est une cible privilégiée des primo-accédants.
Autre contrainte, si la rotation des locataires est mieux maîtrisée, il est nécessaire de se reposer sur un gestionnaire plus expérimenté pour la colocation. La colocation entraine une usure du logement plus rapide qu’une famille ou un jeune couple, des potentiels problèmes de voisinage liés nuisances sonores… Le rôle du gestionnaire est essentiel pour assurer la stabilité de la colocation, par exemple pour définir les responsabilités des colocataires en cas de dégradation.
Investissement dans un appartement avec division en 2, 3 ou plus
Avantage de l’investissement en division : la rentabilité
La division d’un appartement ou d’une maison est une solution intéressante pour maximiser la rentabilité de son investissement locatif, en raison d’un prix au m² plus faible de la surface initiale.
La division « officielle » consiste à découper un logement en plusieurs appartements qui deviennent des lots juridiquement différents, pouvant ainsi être revendus séparément.
La division officielle entraine une création de valeur : 2 studios en 2 lots ont plus de valeur qu’un lot de 2 studios.
Les contraintes de l’investissement en division
La contrainte de l’investissement en division est l’achat d’une surface plus grande pour un budget plus élevé (à Lyon, entre 300 000 € et 350 000 € tout compris).
Ce type d’investissement locatif en division implique une surface minimale de 14m² pour chaque lot (ou un volume habitable minimum de 33m³) et des travaux d’aménagement en équipements propres à chaque appartement (compteur électrique, évacuations…). A ces frais de travaux s’ajoutent une taxe foncière individuelle pour chaque lot qui revient plus cher que le logement initial.
L’investissement locatif en division assure une excellente rentabilité à condition d’effectuer en amont une estimation précise des travaux à entreprendre et de la rentabilité attendue pour chaque lot créé.
Les précieux conseils d’un spécialiste de l’investissement locatif sont ici précieux pour être bien accompagné tout au long du projet.