Où investir dans l’immobilier locatif à Lyon ?

Voici une question qui revient de manière presque systématique dans les premiers échanges avec nos clients pour un investissement locatif : où investir à Lyon ? Chez Adequade, et au risque de surprendre, nous ne nous la posons pas en ces termes. 

Nous sommes convaincus qu’il est possible d’investir à peu près partout à Lyon intra-muros, à condition de connaître les avantages et contraintes de chaque quartier, et d’accepter ces dernières. 

C’est ce dernier point, les contraintes acceptables, qui définit le profil de chaque investisseur. Le profil d’investisseur établi, il permet d’orienter vers une typologie de quartiers de Lyon. Nous pouvons classer ceux-ci en 3 groupes.

Retrouvez notre guide de l’investissement locatif à Lyon pour plus d’information sur les opportunités de cette grande ville à taille humaine.

Sommaire :

• 1er groupe : les quartiers de Lyon « patrimoniaux »
• 2ème groupe : les quartiers intermédiaires
• 3ème groupe : les quartiers à rendement

1^er groupe : les quartiers de Lyon « patrimoniaux »

Il est à noter que l’on ne peut plus guère parler de quartiers exclusivement « bourgeois », tant ces quartiers sont éclectiques :

• Les très bourgeois Brotteaux (6^ème arrondissement) et Cordeliers (2^ème)
• Le plateau de la Croix Rousse (4^ème), plus bohème, 
• la Confluence, ex-nouveau quartier désormais installé dans le paysage.

Dans ces quartiers, Adequade a obtenu des rentabilités majoritairement comprises entre 4 et 5%.

Les quartiers “patrimoniaux” par arrondissement

• Dans le 1^er arrondissement : les Pentes de la Croix Rousse, les Chartreux (à l’Ouest des pentes, autour de l’institution du même nom) et, en bas des pentes, les Terreaux.
• Dans le 2^ème arrondissement : Cordeliers, la place Bellecour, l’ultra sélect quartier d’Ainay et, dans une moindre mesure, les quartiers de Confluence et de Perrache Charlemagne.
• Dans le 3^ème arrondissement : les quartiers proches de la gare de la Part Dieu (Villette notamment), ainsi que le secteur de la Préfecture, en bordure des quais du Rhône.
• Dans le 4^ème arrondissement : le plateau de la Croix-Rousse, en intégrant le Clos Jouve côté Saône.
• Dans le 5^ème arrondissement : le Vieux Lyon, le quartier Renaissance situé en bas de la colline de Fourvière, Saint-Paul au Nord, Saint-Jean au centre, Saint-Georges au Sud.
• Presque tout le 6^ème arrondissement est concerné (Brotteaux, Tête d’Or), à l’exception peut-être du quartier de Bellecombe, réputé moins prestigieux (« de l’autre côté de la gare des Brotteaux », diront les plus anciens).
• Dans le 8^ème arrondissement, le quartier de Monplaisir, organisé autour de la place Ambroise Courtois, peut prétendre à cette catégorie.

2^ème groupe : les quartiers intermédiaires

Si ces quartiers étaient un produit financier, les banques diraient qu’ils sont « équilibrés », mais cela sous-entendrait que les autres quartiers sont déséquilibrés, ce qui n’est pas notre avis. 

Aucun adjectif ne convenant parfaitement, nous prenons le parti de les considérer comme « intermédiaires », pour indiquer qu’ils ne sont pas dans la catégorie des quartiers d’hyper-centre mais pas non plus dans celle des quartiers excentrés destinés aux investisseurs ultra aguerris.

Dans ces quartiers, Adequade a obtenu des rentabilités majoritairement comprises entre 4,5 et 5,5%.

Les quartiers « intermédiaires » par arrondissement :

• Dans le 3^ème arrondissement, il s’agit de la Guillotière, de Sans Souci – Dauphiné et du « village » de Montchat.
• Dans le 4^ème arrondissement, il s’agit du secteur de Saint-Charles de Serin, sur les quais de Saône.
• Dans le 5^ème arrondissement, il s’agit des quartiers de Saint-Just, Saint-Irénée, Fourvière et le Point du Jour. Il manque à ce dernier le métro pour prétendre à la 1^ère catégorie, et le projet de métro E n’est pour l’instant plus d’actualité.
• Dans le 6^ème arrondissement, le quartier Bellecombe. 
• Dans le 7^ème arrondissement, il s’agit du sud de la Guillotière, de Jean Macé, qui est monté en flèche ces dernières années, notamment grâce à la gare du même nom. Mais aussi le quartier de Gerland, qui sera probablement considéré comme un quartier « patrimonial » d’ici quelques années, tant son développement est remarquable. L’exemple caricatural : l’installation en 2022 de l’École de Management de Lyon.
• Le 8^ème arrondissement est majoritairement intermédiaire, avec notamment les quartiers du Grand Trou (bien connu de l’équipe d’Adequade, grâce aux 15 opérations réalisées Route de Vienne), du Bachut/Maison de la Danse et, plus à l’Est, Grange Blanche et Mermoz.
• Dans le 9^ème arrondissement, il s’agit des quartiers de Vaise, Gorge de Loup et Saint Rambert.

3^ème groupe : les quartiers à rendement

Les agents immobiliers les appellent pudiquement les quartiers « en devenir », « à potentiel », « en pleine mutation ». 

Ce ne sont pas forcément les secteurs dans lesquels un investisseur se vante d’avoir acquis un bien dans ses dîners du samedi soir, ils ne font pas rêver mais ils sont trop souvent et à tort enfermés dans une réputation faite de clichés. 

Ils demandent probablement un peu plus d’attention à la prise d’informations lors de la visite, certaines barres d’immeubles et leur environnement sont rédhibitoires, mais dans le cadre d’un projet bien structuré, ces secteurs offrent des rentabilités plus élevées.

Dans ces quartiers, Adequade a obtenu des rentabilités majoritairement comprises entre 5,5 et 6,5%.

• Dans le 5^ème arrondissement : les quartiers de Ménival et Champvert- Sud
• Dans le 8^ème arrondissement : les quartiers des États-Unis et du Moulin à Vent, ce dernier englobant une partie de la ville voisine de Vénissieux.
• Dans le 9^ème arrondissement : Champvert-Nord, la Duchère et  Rochecardon-Industrie.

Il est important de noter qu’aucun des 3 groupes de quartier évoqués n’est meilleur qu’un autre : il n’y a que des avantages et des contraintes différents !

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