Après avoir décroché leur premier emploi, les jeunes actifs s’interrogent sur la meilleure façon de se construire un patrimoine. La question financière n’étant plus un obstacle, ils souhaitent se poser, avoir un toit.
Doivent-ils pour autant acheter tout de suite leur résidence principale au risque de diminuer leur capacité d’emprunt ? N’existe-t-il pas d’autres solutions pour capitaliser plus rapidement sur leur premier investissement immobilier ?
Le choix de l’investissement locatif se présente comme une alternative à l’acquisition de la résidence principale. L’un ou l’autre de ces deux choix constitue un véritable projet de vie dont les critères vont influer sur la décision finale :
Tous ces éléments sont à considérer en amont afin de prendre la bonne décision. Alors, privilégier la résidence principale ou l’investissement locatif ?
Sommaire :
Le premier réflexe des jeunes actifs est de se tourner vers l’acquisition de leur résidence principale pour éviter de payer des loyers à perte ; ils se constituent ainsi un patrimoine pour eux-mêmes ou leur famille et, bien sûr, se sentent « chez eux et peuvent faire des trous dans les murs sans demander ».
Il existe cependant des freins à leur projet :
Effectivement, entre le coût du crédit, les frais de notaire et d’agence, les éventuels travaux, les taxes foncières et les assurances habitation, l’acquéreur ne capitalise pas sur son investissement durant les premières années.
Le remboursement du prêt s’étale en général entre 20 ans et 30 ans et questionne sur la stabilité de la situation professionnelle et personnelle du candidat ; or, la vie réserve une multitude d’aléas qui, parfois, obligent à déménager : la question de la vente du bien encore sous crédit se pose.
Pour espérer un retour sur son acquisition, il faut que la valeur du bien immobilier ait bénéficié d’une hausse de 15 % ; dans les zones où le prix de l’immobilier est élevé, les prix augmentent rapidement, il faudra donc plus de temps pour rentabiliser son achat.
Selon une enquête du Baromètre LPI-SeLoger d’avril 2021, un logement de 70 m² sera rentabilisé au bout de :
Lyon tient le record absolu en France. Si les candidats à la propriété ont la certitude de rester à Lyon pendant au moins 5,4 ans, ce qui correspond à cinq ans et cinq mois, alors leur logement commencera à devenir rentable. Dans le cas contraire, mieux vaudra le louer et se tourner vers d’autres solutions.
Dans les grandes métropoles où le taux de rentabilité est faible, la tendance actuelle est de rester locataire de son logement plutôt que d’acquérir sa résidence principale, et de se tourner vers l’investissement locatif ; cette solution consiste à acheter un bien pour le mettre à la location afin d’en percevoir les loyers.
Un investissement réussi abouti à des rendements intéressants : grâce à l’effet de levier du crédit bancaire, les recettes des loyers permettent de financer l’achat du bien, puis d’épargner en vue d’acheter la résidence principale plus tard ou de se constituer un placement utile au moment de prendre sa retraite.
L’investissement locatif permet d’optimiser ses impôts : les intérêts du crédit sont déductibles des recettes locatives ; il en est de même pour le montant des éventuels travaux dans le cadre de la mise en location d’un logement non meublé.
Il existe d’autres dispositifs de réductions d’impôt selon le profil du propriétaire-bailleur mais ils sont soumis à conditions ; parmi eux, on retient notamment la loi Pinel réservée aux acquisitions de logements neufs, ou encore le régime Censi-Bouvard qui s’adresse aux loueurs de logements meublés dans des résidences.
Le fait d’être locataire n’est pas un frein pour une mobilité future, ce qui n’est pas le cas lorsqu’on est propriétaire car, dans le cas d’un déménagement, il faut souvent vendre sa maison ou la mettre en location.
Enfin, un autre avantage consiste à gagner la confiance des banques : une gestion irréprochable d’un premier bien en location sera déterminante pour l’octroi d’un nouveau crédit pour la résidence principale ou pour un autre investissement locatif.
Heureusement, il existe des solutions faciles à mettre en place ; elles peuvent consister à choisir son locataire de manière drastique, opter pour une assurance de loyers impayés, confier les travaux aux professionnels du bâtiment, la gestion locative à des professionnels de l’immobilier…
Conclusion
Le choix d’acheter sa résidence principale est motivé par des raisons personnelles, familiales ou professionnelles, mais nécessite d’y habiter de nombreuses années avant d’envisager sa vente et de réaliser une plus-value.
Si l’objectif est d’obtenir un retour sur investissement, de financer sa future résidence principale, de faire de l’optimisation fiscale ou de se construire un patrimoine en vue de la retraite ou de la succession, l’investissement locatif est la meilleure solution.
Avoir recours aux services de professionnels de l’investissement locatif s’avère un choix judicieux qui évite au futur propriétaire bien des tracas et lui procure un gain de temps inestimable, avec l’assurance d’avoir un produit clé en mains conforme à ses exigences.