Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers a été mis en place à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre. En théorie, cette expérimentation, permise par la loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN), a pour objectif intuitivement louable de limiter l’augmentation des loyers.
Quel impact pour cet encadrement et votre projet d’investissement locatif, quelles solutions pour le contourner ? Nos explications.
C’est une sottise parce que la réduction des loyers entraîne une baisse de revenus non compensée pour des propriétaires bailleurs qui peuvent aussi appartenir à la classe moyenne.
A titre d’exemple, un studio meublé de 20 m2 dans un immeuble des années 30 du 3ème arrondissement à Lyon, dont le loyer de marché est 550 € hors charges, devra désormais être loué 412 € hors charges maximum, soit une baisse de 25 %, ou 138 € en valeur absolue.
Cette mesure revient à déshabiller Pierre pour habiller Paul. Que répondre à Pierre qui perd 138 € alors que sa mensualité d’emprunt reste fixe ?
C’est une sottise parce que le contrôle du dispositif repose sur les locataires et leur volonté ou non de dénoncer le loyer, en complément d’une très orwellienne « Équipe Métropolitaine de l’Habitat ».
Pense-t-on sérieusement qu’un locataire qui aura eu des difficultés à trouver un logement prendra le risque de se mettre en situation de conflit avec son propriétaire ? En 2019, à Paris, la réponse était non : seuls 76 signalements ont été recensés. Parmi eux, 51 ont été jugés recevables, et 10 ont donné lieu à une baisse de loyer.
C’est une sottise de vouloir faire croire qu’à l’avenir les fils d’ouvriers seront préférés aux fils d’avocats pour la location d’un studio. On peut bien sûr le regretter, mais les revenus des parents constituent le premier critère de sélection (parmi d’autres). Ce sont toujours les mêmes personnes qui auront accès aux logements !
Avant d’évoquer l’approche retenue chez Adequade, nous pouvons examiner les moyens théoriques de ne pas être assujetti à cet encadrement des loyers.
Pour rappel, il s’applique aux contrats de location en résidence principale, en location nue ou meublée, soumis à la loi de juillet 1989.
Plusieurs possibilités, donc :
Chez Adequade, nous prenons le parti d’une approche plus simple et pragmatique pour votre projet d’investissement locatif à Lyon :
– nous avons la possibilité d’ajouter un « complément de loyer » au loyer de référence fixé par l’encadrement des loyers:
Pour cela, il faut que le logement ait des caractéristiques particulières (localisation, confort…) par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans la même zone géographique
Nous considérons que c’est le cas pour les opérations que nous réalisons. (Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34401 , qui relate l’encadrement des loyers à Paris et Lille).
La force la plus importante sera celle du marché, c’est à dire celle de l’offre et de la demande : un locataire qui a eu du mal à trouver un logement (lequel logement est bien meublé et en très bon état) va-t-il prendre le risque de se mettre en situation de conflit avec le propriétaire ? Rien n’est moins sûr, spécialement si le locataire a été dûment informé au moment de la signature du bail.
Tout se passe comme si cette mesure d’encadrement des loyers prenait le problème à l’envers : face à une demande toujours croissante, au lieu de brader l’offre existante, ne vaudrait-il pas mieux l’augmenter, par des constructions de logements neufs par exemple ?