Envie de vous lancer dans l’investissement locatif mais les aspects juridiques vous semblent encore flous ? Est-il plus avantageux d’investir en nom propre (personne physique) ou en tant que société (personne morale) à travers une SCI ?
Des statuts juridiques qui ont chacun leurs avantages et inconvénients en termes de fiscalité, de revente, de gestion du patrimoine et de contraintes administratives. On vous aide à trouver le statut juridique qui convient à votre projet.
Sommaire :
Modalités administratives
Point de départ important, la SCI ne peut être unipersonnelle, un acheteur seul doit donc recourir à un achat en nom propre.
Investissement en nom propre
L’investissement locatif en nom propre implique une ou plusieurs personnes physiques. Aucune formalité préalable n’est à prévoir avant l’achat. En cas d’achat à plusieurs; l’investissement en nom propre applique le régime légal de l’indivision. Les cosignataires de l’acte de vente deviennent des propriétaires indivis du patrimoine immobilier à hauteur de leur contribution financière lors de l’achat (50/50, 60/40…).
Chaque indivisaire peut demander le partage du bien à tout moment. Il est également possible d’établir une convention d’indivision avec un notaire pour établir les modalités de l’indivision mais celle-ci est limitée à 5 ans.
Avantage de l’investissement en nom propre, il permet de bénéficier de frais conventionnés comme le prêt à taux zéro ou PEL pour le financement d’une résidence principale, cela ne concerne donc pas l’investissement locatif.
Investir par la création d’une société
L’investissement via une SCI, implique la création de la structure juridique avant ou après l’achat du bien, la SCI devient propriétaire du bien en tant que personne morale. Les parts des différents associés (détenteurs de parts) sont proportionnelles à leur apport dans le capital social de la nouvelle identité.
Cela implique des formalités administratives : rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, immatriculation au RCS. Il faut prévoir un coût d’environ 250€ pour la création de la société.
- Si la structure est créée avant l’achat, la SCI est créée avec l’apport des acheteurs, le bien est acheté via la SCI.
- La SCI peut être créée après l’achat du bien immobilier, les quote-part dans l’immeuble sont alors utilisées pour la création de la SCI.
La gestion en société implique ensuite un mode de gestion bien défini avec la tenue stricte de la comptabilité, l’organisation d’une AG annuelle (avec rédaction et envoi des procès verbaux) et où sont approuvés les comptes annuels.
Gestion du bien
Le régime d’indivision reste le plus simple à mettre en place par rapport aux contraintes administratives de la création d’une société. Mais d’un point de vue gestion, la SCI offre davantage de souplesse et de stabilité pour la prise de décision.
Investissement en nom propre
L’investissement en nom propre est soumis au respect des règles légales de l’indivision : ce mécanisme juridique accorde un droit de propriété du bien (indivis) aux acheteurs.
Un indivisaire peut sortir de l’achat et demander le partage à tout moment, même sans l’accord des autres parties.
Autre contrainte, un créancier d’un des indivisaires peut déclencher la vente du bien pour le remboursement de la créance.
En cas de décès, le bien en indivision est divisé entre les héritiers sous forme de quote part.. Les règles de l’indivision impliquent un vote à l’unanimité pour les décisions importantes et une majorité des ⅔ pour les décisions de gestion. Cela peut entraîner une situation de blocage en cas de désaccord entre les indivisaires.
Investir par la création d’une société
Un gérant ou un collège de co-gérants s’occupe de l’ensemble de la gestion du bien, les pouvoirs étant fixés par les statuts de la société. Cette règle de majorité pertinente pour la prise de décision évite tout blocage. Aucun besoin d’unanimité comme en indivision : en cas de mésentente, la situation ne peut être bloquée car le gérant ou les co-gérants ont le pouvoir de décision.
Par ailleurs, si l’un des associés souhaite sortir de la SCI, il peut céder ses parts sociales dans la société sans provoquer la vente du bien.
Enfin, contrairement au régime d’indivision, un créancier ne peut provoquer la vente du bien pour une dette de l’un des associés. La SCI étant propriétaire du bien comme personne morale, elle fait écran aux créanciers personnels des associés.
Fiscalité du bien en location
Investissement en nom propre
L’investissement en nom propre ouvre le droit à la réalisation d’opérations de location immobilière non meublée ou meublée au choix. L’activité de location en nom propre (meublé ou non) est soumise à l’impôt sur le revenu (taux variable selon les revenus déclarés).
Les revenus de location nues (non meublée) sont à déclarer parmi les revenus fonciers ou micro-foncier (>15000€/an) tandis qu’une location meublée est à déclarer comme revenu BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Pour une location meublée, 2 types de loueurs :
- Location en LMNP (Loueurs en meublés non professionnels) : déclaration de revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ne dépassant pas 23K€/an ou ne dépassant pas le montant des revenus d’activité nets imposables.
- Location en LMP (loueurs en meubles professionnels) : pour les loueurs dépassant le seuils du LMNP.
Investir par la création d’une société
La SCI est soumise aux choix à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés (choix irrévocable).
- L’impôt sur les sociétés est calculé selon les bénéfices de la location : un taux de 15% jusqu’à 38.120€ puis un taux de 33,33%.
- L’impôt sur le revenu est lui calculé en fonction de la participation de l’associé dans la SCI. La part est calculée sur les revenus locatifs en tant que revenus fonciers..
La SCI à l’IR interdit une activité de location meublée à titre habituel. Elle reste compatible avec une activité de location meublée non habituelle pour des courtes durées de location qui ne se répètent pas d’une année à l’autre. C’est le cas d’une location saisonnière par exemple.
Transmission du patrimoine
Avantage important de la création d’une SCI, la transmission du patrimoine immobilier est facilitée grâce au démembrement du droit de propriété et aux abattements sur les donations.
Investissement en nom propre
La transmission du patrimoine immobilier aux héritiers est soumise au paiement des droits de succession.
La gestion du bien immobilier se fait alors conjointement entre les parents et leurs héritiers.
En cas de décès d’un propriétaire indivis, sa quote-part est répartie entre ses héritiers, qui rentrent dans l’indivision.
Investir par la création d’une société
La transmission du patrimoine est facilitée avec le mécanisme du démembrement des parts de la société offrant l’accès à des abattements successifs très avantageux. Chaque parent est en mesure de donner à chaque enfant des parts sociales pour une valeur de 100.000€ tous les 15 ans sans payer de droit de mutation.
Le démembrement des parts de la société consiste à transmettre le patrimoine immobilier aux héritiers tout en conservant l’usufruit : la possibilité d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Autrement dit, les parents peuvent transmettre un bien à leurs enfants en leur donnant la nue-propriété des parts sociales, tout en conservant l’usage du logement ou l’encaissement des revenus locatifs (usufruit).
Au décès des parents, leurs descendants récupèrent l’usufruit sans payer de droit de succession ou de donation.
2 scénarios envisageables pour un couple investissant en SCI, en prévision du décès d’un des conjoints associés :
- Les 2 membres se définissent en co-gérants: le conjoint survivant devient l’unique gérant et les héritiers reçoivent des parts sociales dans le respect des règles successorales applicables.
- Les 2 conjoints associés désignent le conjoint survivant comme propriétaire du bien sans payer de droits de succession: chaque partie détient la moitié des parts sociales de SCI en usufruit, l’autre moitié en nue-propriété.
En cas de décès, le survivant récupère la 2ème moitié de l’usufruit, sans payer de droit de succession. Il devient ainsi détenteur en usufruit à 100% et nue-propriétaire à 50% (50% pour les héritiers).